PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA (COMPROMESSO)

Il preliminare di compravendita immobiliare (detto anche compromesso) è un contratto con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere in futuro la vendita definitiva di un immobile.

In pratica: non è ancora il passaggio di proprietà, ma è un accordo vincolante che obbliga entrambe le parti a firmare il rogito.

Cosa stabilisce

Nel preliminare vengono fissati in modo dettagliato:

  • i dati delle parti

  • la descrizione dell’immobile

  • il prezzo di vendita

  • le modalità di pagamento

  • l’importo della caparra

  • la data del rogito notarile

  • eventuali condizioni sospensive (es. mutuo)

  • la data di consegna dell’immobile

È obbligatorio?

❌ No, non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato perché tutela sia l’acquirente sia il venditore.

Che valore ha

  • È legalmente vincolante per entrambe le parti.

  • Se una parte non rispetta l’accordo, l’altra può:

    • chiedere l’esecuzione forzata (cioè obbligare alla vendita)

    • oppure il risarcimento del danno

  • La caparra confirmatoria ha effetti precisi:

    • se non compra l’acquirente → perde la caparra

    • se non vende il venditore → restituisce il doppio

Registrazione

Il preliminare deve essere:

  • registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni

  • è consigliabile anche la trascrizione nei Registri Immobiliari (soprattutto se passa molto tempo prima del rogito)

Differenza con la proposta di acquisto

  • La proposta di acquisto, se accettata, può valere già come preliminare.

  • Il preliminare è di solito più completo e dettagliato.

Quando si fa

  • Dopo l’accettazione della proposta

  • Prima del rogito notarile

  • Quando servono tempo per mutuo, verifiche tecniche o organizzazione

Consigli prima di firmare un preliminare:

Prima di firmare un preliminare di compravendita immobiliare, è fondamentale fare alcuni controlli chiave per evitare problemi seri dopo. Ecco una checklist chiara e pratica:

✅ 1. Identità e titolarità del venditore

Controlla che chi vende:

  • sia il vero proprietario dell’immobile

  • abbia il diritto di vendere (attenzione a più proprietari, usufrutto, eredità)

📌 Documento utile: atto di provenienza (rogito, successione, donazione).

✅ 2. Dati catastali corretti

Verifica che:

  • foglio, particella e subalterno siano corretti

  • planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell’immobile

⚠️ Se non c’è conformità catastale, il rogito non si può fare.

✅ 3. Conformità urbanistica ed edilizia

Accertati che:

  • l’immobile sia stato costruito con titolo edilizio valido

  • non ci siano abusi edilizi

  • eventuali modifiche siano state autorizzate

👉 È consigliabile una dichiarazione di conformità urbanistica nel preliminare.

✅ 4. Assenza di ipoteche o pendenze

Controlla che l’immobile sia:

  • libero da ipoteche

  • non pignorato

  • non soggetto a sequestri o vincoli

📌 Puoi chiedere una visura ipotecaria (di solito se ne occupa il notaio).

✅ 5. Prezzo e pagamenti ben chiari

Nel preliminare devono essere indicati:

  • prezzo totale

  • importo della caparra

  • eventuali acconti

  • modalità di pagamento (bonifico, assegno, ecc.)

⚠️ Evita formule vaghe o non tracciabili.

✅ 6. Caparra: tipo e importo

Controlla che sia specificato se la caparra è:

  • confirmatoria (la più comune)

  • penitenziale

E che l’importo sia corretto e realistico.

✅ 7. Mutuo e condizioni sospensive

Se devi chiedere un mutuo:

  • inserisci una clausola sospensiva

  • indica una data entro cui ottenerlo

Senza questa clausola, resti obbligato anche se il mutuo viene negato.

✅ 8. Date precise

Devono essere indicate chiaramente:

  • data del rogito notarile

  • data di consegna dell’immobile

Evita frasi come “entro breve” o “da concordare”.

✅ 9. Spese e oneri

Chiarisci chi paga:

  • spese notarili

  • provvigione dell’agenzia

  • spese condominiali arretrate

  • eventuali lavori straordinari già deliberati

✅ 10. Stato dell’immobile

Verifica che sia scritto:

  • se l’immobile è libero o occupato

  • se viene venduto arredato o vuoto

  • in che condizioni deve essere consegnato

✅ 11. Trascrizione del preliminare

Se passa molto tempo prima del rogito:

  • valuta la trascrizione nei registri immobiliari

  • ti protegge da vendite a terzi o ipoteche successive

🔍 Consiglio finale

Prima di firmare:

  • leggilo tutto, anche le clausole finali

  • fatti assistere da un notaio o tecnico di fiducia

  • non firmare mai sotto pressione